希腊购房移民政策自2013年推出以来，一直备受关注，尤其是对于中国投资者而言，其吸引力极为显著。从希腊移民局历年公布的数据来看，中国申请者的数量在全球范围内始终占据主导地位，占比高达54.7%。然而，2024年9月1日，希腊政府对移民政策进行了重大调整，将移民门槛大幅提升至最高80万欧元。这一变化使得市场焦点迅速转向了25万欧元的“商改住”项目。

希腊作为申根、欧盟、欧元区的成员国，其居留身份的吸引力不言而喻。持有希腊居留身份，投资者及其子女能够自由出入29个申根国家，享受希腊优质的教育资源，包括免费入读公立学校以及以较低费用就读国际学校。此外，子女在未来还有机会直申欧美高校，或者回国参加华侨生联考。然而，投资从来都不是没有风险的，希腊的“商改住”项目也不例外。如果投资者不能理性分析，盲目跟风，很容易陷入“陷阱”。

法律与政策限制：合规是关键

在希腊，将商业地产改为住宅用途受到严格的法律监管，部分地区甚至明令禁止此类改造。如果开发商未能完成相关合规手续，投资者可能会面临无法获得产权或居住许可的风险。一旦改造许可不合法，后续申请居留身份也会变得异常困难，甚至可能引发法律诉讼。因此，投资者在签订合同前，必须核实相关许可文件的真实性与有效性，并咨询专业律师以确保投资安全。

开发商经验不足：谨慎选择合作伙伴

部分开发商缺乏“商改住”项目的实际经验，在规划、设计、施工及后续管理等环节可能出现诸多问题，导致项目延误、成本增加甚至房屋质量不过关。投资者在选择开发商时，应优先选择信誉良好、过往项目执行情况良好的开发商，并了解其市场口碑。选择经验丰富、口碑良好的开发商是规避风险的重要手段。

确认建筑许可：避免后期风险

“商改住”项目通常需要取得建筑改造许可，并进行大规模翻修。对于老旧建筑，可能涉及高昂的修缮费用，延长项目周期，增加资金压力。如果未获得合法改造许可，后续还可能面临政府停工、罚款甚至拆除的风险。因此，投资者在投资前应仔细评估改造难度与成本，确认项目是否具备必要的建筑许可。

地段选择不当：位置决定价值

并非所有商业房产都适合改造。地段偏远、配套设施不足的项目即使价格低廉，也难以吸引租户或实现增值。如果地段选择不佳，投资回报可能大打折扣。投资者应全面评估地段的交通便利性、发展潜力及周边配套设施，确保选择的项目具有长期稳定的回报。

租赁市场风险：了解需求，规避违规

部分项目所在区域租赁需求不足，可能导致高空置率和租金收益低于预期。希腊的“商改住”项目仅允许长租（60天以上），禁止短租。如果违反规定，可能面临高额罚款甚至居留身份被取消。因此，投资者应深入了解当地租赁市场需求，制定符合长租市场的策略，同时关注租赁相关法规，避免因违规操作带来的损失。

如何避坑：专业与谨慎是关键

优选大城市核心区域

雅典等核心城市因房地产市场稳定、租赁需求旺盛，成为投资者的热门选择。这些区域不仅租赁容易，未来房产增值潜力也非常可观。

注重交通与配套

靠近地铁、公交站的项目能吸引更多长租客户。如果周边有国际学校、购物中心或医院，项目的投资吸引力将大幅提升。交通便利性和配套设施完善度是项目成功的关键因素。

选择专业移民机构

一个专业且信誉良好的移民机构，能够为投资者筛选出更具潜力的投资项目，同时还能提供全方位的配套落地服务。从登陆希腊，到安家落户、子女的教育等，专业移民机构能帮助投资者更顺利地开启当地生活。

希腊“商改住”项目虽然具有一定的吸引力，但也伴随着诸多风险。投资者在选择项目时，必须谨慎考虑法律政策、开发商经验、建筑许可、地段选择以及租赁市场等多方面因素。只有通过理性分析和专业咨询，才能在投资过程中避免不必要的损失，实现资产的稳健增值。